在房地产市场中，划拨土地作为一种特殊的土地取得方式，其上的房屋交易往往伴随着一系列的法律风险。对于普通购房者而言，了解这些风险至关重要，以便在购房过程中做出明智的决策。本文将从多个角度详细解析划拨土地房子的风险，并提供相应的法律建议。

一、划拨土地的性质与特点

划拨土地是我国特有的项目建设用地取得方式之一，它通常是由有审批权限的各级政府根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，向符合划拨用地条件的建设项目无偿供应的土地。划拨土地的使用年限是永久的，但终止日期为批准供地的本级政府认为应该依法收回时止。这种土地上所建设的房屋一般称为“政策房”，如安居工程房、经济适用房以及单位所建设的房改房等。

二、划拨土地房子的主要风险

1. 交易受限与过户难

划拨土地上的房屋在转让时，需要遵循严格的法律程序。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。然而，由于企业基本均不符合使用划拨土地的条件，直接以划拨土地办理过户具有一定困难，可能会被国土局拒绝。这导致买方在支付大部分购房款后，可能因房屋无法过户而陷入法律纠纷。

2. 补缴土地出让金的风险

即使国土局同意办理过户，也往往要求提前补缴土地出让金。此时，卖方可能声称已履行义务，不对补缴土地出让金负责。买方则面临两难选择：要么终止交易，就合同解除问题与卖方诉讼；要么先行补缴土地出让金，待取得土地权证后，再针对土地出让金支付问题与卖方诉讼解决。这类案件的胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金，因此，在购房合同中明确土地出让金的支付责任至关重要。

3. 规划变更导致的交易风险

并非所有情况下，国土局都会同意以补缴出让金的方式将划拨土地转为出让土地。例如，当土地另有规划，具有实施拆迁的可能性时，国土局可能不同意继续交易。这导致买方即使同意补缴出让金，也可能因规划原因无法完成交易。因此，购房者在购房前应充分了解土地的规划情况，以避免因规划变更导致的交易风险。

4. 产权不清晰的风险

划拨土地上的房屋可能存在产权不清晰的问题。由于划拨土地通常涉及政府行为，且房屋多为政策房，其产权归属可能较为复杂。购房者在购房前应仔细核对土地证、用地计划等相关文件，确认土地的产权归属。同时，还应通过法律尽职调查了解划拨土地转为出让土地的可能性及土地出让金的补缴数额。

5. 土地使用权被收回的风险

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回划拨土地使用权。虽然政府收回划拨土地使用权时，应给予地上建筑物及其他附着物适当补偿，但补偿标准可能因地区和政策而异。购房者应充分了解相关政策，以避免因土地使用权被收回而遭受损失。

三、法律建议与风险防范

为了降低划拨土地房子的风险，购房者应采取以下措施：

1. 进行法律尽职调查：在购房前，对目标房地产进行全面细致的法律尽职调查，了解划拨土地转为出让土地的可能性及土地出让金的补缴数额。
2. 明确合同条款：在购房合同中明确土地出让金的支付责任、产权归属等关键条款，以避免因合同条款不明确而产生的法律纠纷。
3. 关注规划情况：购房前应充分了解土地的规划情况，避免因规划变更导致的交易风险。
4. 咨询专业律师：在购房过程中，咨询专业律师以获取法律建议，确保购房合同的合法性和有效性。

LFA小编认为，划拨土地的房子存在诸多法律风险，购房者在购房前应充分了解相关政策和规定，采取必要的风险防范措施以降低风险。同时，政府也应加强监管力度，完善相关法律法规和政策措施以保障购房者的合法权益。