案情简介
一、基本案情：
1、某厂向本案被申请人（该厂职工）借款8万元，因无法偿还，某厂于2006年元月20日签订协议，将门面抵偿给被申请人，但因门面未办理报建手续，未办理产权证，无法过户。于协议签订之日该门面交付给被申请人。
2、2006年7月21日，被申请人通过孙某某介绍，向申请人借款，此前双方并不认识。《借款协议》约定：借款金额20万元；不计息；借款期限2006年7月21日至2007年11月20日；还款时间2007年1月底还款10万元整，其余10万元2007年11月底全部还清。违约责任：被申请人若不能按期支付应付欠款，应支付应付金额30%作违约金；借款期满，被申请人不能还清借款，申请人有权将被申请人享有所有权的前述门面和房屋的产权抵债。借款期间上述房屋遇城市建设拆迁，所获拆迁补偿款应优先偿还申请人的借款，借款期满后该房屋拆迁，全部拆迁安置补偿款归申请人所有。
3、由于被申请人没有按时还款，2008年6月5日，被申请人将《借款协议》中所指的房屋过户到了申请人名下。门面没有过户，由被申请人出租并收取租金。
4、现门面已被列入征收红线范围，被申请人已列为实际占有人进行了公告。
二、申请人的仲裁请求：
1、裁决申请人与被申请人签订的《借款协议》合法有效；
2、裁决申请人依法享有《借款协议》当中所约定的门面的所有权，并依法享有该门面拆迁所产生的全部补偿款。
三、被申请人的主要答辩意见：
1、申请人向被申请人只支付了10万元借款，另10万元是利息，借款协议约定内容依法不应受法律保护。
2、被申请人已履行了全部还款义务，也就是借款协议第四条的约定：借款期间上述房屋遇城市建设拆迁，所获拆迁补偿款应优先偿还申请人的借款，借款期满后该房屋拆迁，全部拆迁安置补偿款归申请人所有。（该房产已补偿47万元给申请人）
3、《借款协议》中约定的流质条款违反法律规定而无效，申请人主张享有《借款协议》中约定的门面的所有权，并依法享有该房屋拆迁所产生的全部补偿款于法无据。
4、双方就门面的约定未办理抵押登记，并未形成有效的抵押权。被申请人对该门面自始至终占有、使用和收益。
四、双方证据：
（一）申请人的证据
1、2006年1月20日，被申请人与某厂签订的借款协议原件。拟证明某厂将门面抵给被申请人。
2、2006年7月21日，申请人与被申请人签订的借款协议。拟证明借款期满不能还清借款，被申请人将与某厂在2006年1月20日签订的《借款协议》第三条约定取得的门面和房屋一处的产权抵债，并依法过户申请人所有。第四条约定借款期间遇拆迁，拆迁款优先偿还借款，借款期满后遇拆迁，拆迁款归申请人所有。
3、岳房权证岳阳楼区字第XXXX号房屋所有证权书。拟证明被申请人未能按时归还借款，在2008年6月5日，按借款协议将房屋过户给了申请人。
4、房地产评估结果报告所有权基本信息。拟证明在2008年6月5日，按借款协议将房屋过户给申请人时，该房屋价值为43000元，则门面抵偿借款157000元。
5、证人证言。拟证明所借款项是20万元的事实。
（二）被申请人的证据
1、房产证。拟证明被申请人将其所有的房子抵押给申请人以偿还债务的事实。
2、租赁合同、证人证言。拟证明被申请人对门面一直占有、使用、收益的事实。
争议焦点
1、借款协议是否有效？
2、借款协议没有约定抵押，其中关于借款期满，被申请人不能还清借款，将房屋、门面的产权抵债的条款是不是属于流质条款？
3、门面所有权归属于谁？拆迁补偿款应不应当归申请人所有？
裁决结果
一、确认申请人与被申请人2006年7月21日签订的《借款协议》中除第三条第2项、第四条以外的部分有效；
二、驳回申请人的其他仲裁请求。
相关法律法规解读《中华人民共和国物权法》第一百八十六条
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条
当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
本案基础法律关系是民间借贷，合法的民间借贷受法律保护。但申请人与被申请的《借款协议》除涉及借款的约定外，还有以下约定：第三条第2项约定：“借款期满，乙方（即：被申请人）不能还清甲方（即：申请人）借款，甲方有权将乙方所有的门面和房屋一处的产权抵债，由乙方负责依法过户归甲方所有。”第四条约定：“借款期间上述房屋如遇城市建设拆迁，所获拆迁补偿款应优先偿还甲方的借款，借款期满后该房屋拆迁，根据上款约定，全部拆迁安置补偿款归甲方所有。”这些条款明确约定被申请人不能还清借款，则门面和房屋的产权、全部拆迁安置补偿款归申请人所有，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条的规定而无效，这些条款的约定无效不影响《借款协议》其他部分的效力。同时，由于前述条款无效，故申请人无权享有门面的所有权，而该房屋拆迁所产生的全部补偿款依附于所有权而存在，申请人既然不享有门面的所有权，自然也就无权享有该房屋拆迁所产生的全部补偿款。
本案基础法律关系是民间借贷，合法的民间借贷受法律保护。但申请人与被申请的《借款协议》除涉及借款的约定外，还有以下约定：第三条第2项约定：“借款期满，乙方（即：被申请人）不能还清甲方（即：申请人）借款，甲方有权将乙方所有的门面和房屋一处的产权抵债，由乙方负责依法过户归甲方所有。”第四条约定：“借款期间上述房屋如遇城市建设拆迁，所获拆迁补偿款应优先偿还甲方的借款，借款期满后该房屋拆迁，根据上款约定，全部拆迁安置补偿款归甲方所有。”这些条款明确约定被申请人不能还清借款，则门面和房屋的产权、全部拆迁安置补偿款归申请人所有，属于流质条款，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条的规定而无效，这些条款的约定无效不影响《借款协议》其他部分的效力。同时，由于前述条款无效，故申请人无权享有门面的所有权，而该房屋拆迁所产生的全部补偿款依附于所有权而存在，申请人既然不享有门面的所有权，自然也就无权享有该房屋拆迁所产生的全部补偿款。
结语和建议
本案基础法律关系是民间借贷，合法的民间借贷受法律保护。该案最大的特点是仲裁庭归纳争议焦点准确清晰，论述合理、充公、且从不同的角度、以不同的方式加以论证。突出之处在于适用法律的清晰准确，体现出裁决结果的有据可循。对于当事人一些明显不合理的主张也做了详细的分析和认证，增加了裁决结果的公信力。
转载自山西弘韬律师事务所 山西弘韬律师事务所