在房屋买卖市场中，税费问题一直是买卖双方关注的焦点。尤其是在营业税改为增值税后，相关税费的缴纳主体和计算方式发生了一定变化。那么，房屋增值税（原营业税）应由谁缴纳？具体又该如何计算呢？本文将对此进行详细解读。

一、房屋增值税的缴纳主体

原则上，房屋的增值税（原营业税）应由卖方缴纳。然而，在实际操作中，买卖双方可以通过合同另行约定缴纳主体。若合同中明确将增值税的缴纳主体变更为买方，则该约定具有法律效力。也就是说，虽然对外由卖方向税务机关缴纳增值税，但实际上可能由买方支付。需要注意的是，无论合同如何约定，对外缴纳税金的主体在法律上仍为卖方。如果卖方不缴纳，买方的房子也不能过户，合同实际上也无法继续履行，卖方将承担违约责任。

二、房屋增值税的计算方式

在增值税（原营业税）的计算上，主要依据房产证年限和房屋面积来确定具体税率和计税依据。以下是根据不同情况的具体计算方式：

1. 免征情况：
   • 房产证满2年，且房屋面积在144平方以下的普通住宅房产，免征增值税。
2. 全额计税情况：
   • 房产证不满2年的，无论房屋面积大小，均按照5.55%（原为营业税税率，现已改为增值税税率，但具体税率可能因地区和政策调整而有所不同）的全额缴纳增值税。
3. 差额计税情况：
   • 房屋面积超过144平方，且房产证满2年的，按照差额缴纳增值税。计算公式为：（上次购买价格 - 现在出售价格）× 税率5.55%。
   • 商铺也按照差额缴纳增值税，计算公式同上。

三、二手房买卖中的其他税费

在二手房买卖过程中，除了增值税（原营业税）外，还涉及契税、个人所得税以及其他费用。

1. 契税：
   • 一般由买方缴纳，双方另有约定除外。
   • 买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；144平方以上、买方不是首次购房、车库以及非普通住宅（商业用房）均按照3%缴纳。
2. 个人所得税：
   • 一般由卖方缴纳，双方另有约定除外。
   • 房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；若卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，则按照1%缴纳；商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格 - 现在出售价格）× 税率20%。
3. 其他费用：
   • 包括交易费、工本费、评估费、抵押工本费、购房证明费以及公证费等。具体费用根据房屋面积、价格以及是否贷款等因素而定。

四、总结

房屋增值税（原营业税）的缴纳主体和计算方式在房屋买卖中具有重要意义。买卖双方在签订合同时应明确税费承担方式，以避免后续纠纷。同时，买卖双方也应了解二手房买卖中的其他税费和相关费用，以便更好地进行预算和规划。

本文旨在提供关于房屋增值税（原营业税）缴纳主体和计算方式的全面解读，希望能为买卖双方提供有益的参考和指导。在实际操作中，请务必根据当地政策和实际情况进行调整和适应。