在二手房交易市场中，营业税作为一项重要的税费，其计算和缴纳方式一直是购房者关注的焦点。本文将从二手房买卖营业税的收取标准、缴纳办法、计算方法以及免收情形等方面进行详细解析，帮助购房者更好地理解和应对这一税费。

一、二手房买卖营业税的收取标准

二手房买卖营业税的收取标准主要依据房屋的购买年限、面积以及是否属于普通住宅来判定。具体来说：

1. 购买不足5年的住房：对于个人将购买不足5年的住房对外销售的，无论房屋面积大小，均需全额征收营业税。

2. 购买超过5年的非普通住房：对于个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这里的“非普通住宅”通常指建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍的住宅。

3. 购买超过5年的普通住房：对于个人将购买超过5年（含5年）的普通住房（144平方米以内）对外销售的，免征营业税。这一规定体现了国家对普通住宅交易的优惠政策。

二、二手房营业税的缴纳办法

根据房产证的持有年限和房屋面积，二手房营业税的缴纳办法也有所不同：

1. 房产证未满五年的情况：需要缴纳总房价的5%作为营业税。

2. 房产证满五年且面积在144平方米以上的情况：需要缴纳房产交易盈利部分的5%作为营业税。这里的“盈利部分”指销售收入减去购买房屋的价款后的差额。

3. 房产证满五年且面积在144平方米以下的情况：无需缴纳营业税。

三、二手房屋买卖营业税的计算方法

在二手房交易中，除了营业税外，还有契税、印花税等其他税费需要缴纳。以下是具体的计算方法：

1. 契税：契税的征收标准按房屋买卖成交价的1.5%收取，如果房屋属于非普通住宅，则契税需要按照成交价格的3%交纳。

2. 印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。印花税需要贴在房屋买卖契约正本上。

3. 营业税：营业税的计算方法根据房产证的持有年限和房屋是否属于普通住宅而有所不同。具体计算方法如前文所述。

四、免收房屋买卖营业税的情形

在二手房交易中，也存在一些免收营业税的情形。具体来说：

1. 近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产：对于近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产的情况，免征营业税。这包括无偿赠与配偶、父母、子女等亲属的情况。

2. 发生继承、遗赠取得房产：对于因继承、遗赠而取得房产的情况，也免征营业税。

3. 个人将购买满5年的住房对外赠与：对于个人将购买满5年的住房对外赠与的情况，可免征收营业税。

LFA小编认为，二手房买卖营业税的计算和缴纳方式涉及多个方面，购房者在进行二手房交易时需要充分了解相关政策规定，以便正确计算和缴纳税费。同时，购房者也应注意免收营业税的情形，以便在符合条件的情况下享受税收优惠。