还建房是什么？还建房如何办理房产证及存在的隐患

在城市化进程不断加速的今天，还建房作为一种特殊的住房形式，逐渐成为人们关注的焦点。那么，还建房究竟是什么？如何办理房产证？又存在哪些隐患呢？本文将对此进行详细解答。

还建房，是指政府在城市化建设中，为了统一规划市政建设，对郊区农民的原有住房进行拆迁，并计划性地统一建房分配给被拆迁的居民。这种住房通常被称为还建房，也称为统建房或统建楼。它与商品房在性质上存在显著差异。商品房是开发商在获得国有土地使用权后建造的住房，而还建房则是政府为了妥善安置拆迁群众而建设的住房。还建房的土地类型和土地所有人是其分类的重要依据。如果土地所有人为集体，则为小产权房；如果具备土地使用权证，通过出让或划拨方式取得建设用地，并具备开发所需的五证，则这样的房屋具备办理产权证的条件。

关于还建房能否办理房产证的问题，这主要取决于其土地性质和开发商的办理时间。一般来说，农村在集体土地上自建的还建房多为小产权房，这类房屋在法律上没有保障，难以办理房产证。然而，对于一些具备土地使用权证、通过出让或划拨方式取得建设用地且具备开发所需五证的还建房，是可以办理房产证的。只是由于各种原因，如开发商的办理进度、政策限制等，导致房产证办理时间可能较长。

在实际操作中，还建房办理房产证通常需要满足一定的条件和时间限制。一方面，由于还建房属于拆迁安置房，最初是没有房产证的。根据规定，还建房在居住满两年后，可以开始办理土地证和产权证。但这一过程往往较为繁琐，需要房主持有住房五年之后，缴纳土地出让金、契税、维修基金等税费，才能办理商品房房产证、土地证和契税证。另一方面，由于还建房的土地性质可能为划拨性质，交易细则与经济适用房相似。如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经济适用房的交易流程和税费与普通二手房交易相同。但如果交易时将该还建房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则需要按房屋市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。

然而，在办理还建房房产证的过程中，购房者也面临着不少隐患。首先是产权隐患。尽管一些还建房在销售时承诺可以办理房产证，但在实际交房后的操作过程中，很可能难以兑现。这导致购房者虽然购买了房屋，却无法获得合法的产权证明，从而面临产权纠纷和法律风险。其次是变故隐患。由于还建房的建设周期较长，往往存在大量不可预知的因素。例如，卖房人在合同履行过程中可能出现死亡、离婚等面临财产分割的状况，这将给房屋的成功交易带来不小的阻力。最后是经济适用房隐患。部分还建房具有经济适用房属性，这意味着在合同满5年后才能按市场价上市出售，并需要向政府缴纳一定比例的收益。这种限制使得购房者在短期内无法自由买卖房屋，增加了投资风险。

此外，对于小产权房来说，其办理房产证的问题更为复杂。小产权房是直接办不了房产证的，只有通过过户才能取得房产证。但这一过程存在诸多法律风险和政策不确定性，购房者需要谨慎考虑。

总之，还建房作为一种特殊的住房形式，在办理房产证的过程中面临着诸多挑战和隐患。购房者在购买还建房时，应充分了解其土地性质、开发商的资质和信誉以及相关政策规定，以避免不必要的法律风险和纠纷。同时，政府也应加强对还建房市场的监管和规范，保障购房者的合法权益。