案情简介
2016年1月5日被申请人王某从某房地产开发有限公司以按揭贷款的方式购买了某楼盘一套商品房。2017年5月9日被申请人王某与申请人吴某签订了一份“房屋买卖合同”（以下简称合同）,被申请人将上述房产以45万元的价款卖给了申请人,合同第三条付款方式及期限约定：“该合同签订后,双方需到所售房屋销售处及银行对出卖人原购房协议进行核实,待核实无误确认该房可以转移给买方后15日内付价款150000元,大写:拾伍万元整。该房屋为在银行贷款购买,买方自该合同签订后下月起,按揭贷款由买方按与银行约定偿还直至还清,具体偿还方式由买方决定。另,买方每月偿还款项只视为偿还本金,不视为偿还利息,如买方提前偿还贷款完毕,在结算时,买方已经偿还的数额也是全部计算为本金,买方只负责全部贷款的本金,提前还款时买方也只负责补足剩余本金,提前偿还银行贷款需要支付的银行利息由卖方承担。”在签订合同当天申请人支付给了被申请人15万元房款。
合同签订后,申请人按照合同的约定定期支付按揭贷款的本金到被申请人偿还按揭贷款的银行账户，但是被申请人没有按照合同的约定支付按揭贷款的利息部分，致使按揭贷款有逾期的风险。申请人按照合同约定提出一次性提前还清贷款的请求，但是因为联系不上被申请人而被申请人又不支付按揭贷款的利息，因此，申请人依据合同中的仲裁条款申请仲裁。
仲裁请求为：1.请求依法裁决在申请人一次性还清按掲房款本金时被申请人将按揭房款本金所产生的利息一次性还清。2.请求依法裁决申请人与被申请人在2017年5月9日签订的房屋买卖合同中的房产归申请人所有。3.请求依法裁决被申请人协助申请人办理房屋过户登记手续。被申请人未出庭，亦未答辩。
争议焦点
一、申请人和被申请人签订的房屋买卖合同是否合法有效？
二、申请人的三项仲裁请求是否应当得到支持？
裁决结果
驳回申请人的仲裁请求，仲裁费用由申请人承担。
相关法律法规解读
（一）关于本案申请人的第一项仲裁请求：请求依法裁决在申请人一次性还清按揭贷款本金时被申请人将按揭贷款本金所产生的利息一次性还清。
这个请求看似没有问题，合同中也约定了被申请人有这个义务，因此好像申请人有权要求被申请人做这样一个行为：申请人一次性提前偿还本金时被申请人一次性还清利息。但是仔细分析，这个请求是有问题的，从民事诉讼法理论上分析这是一个给付之诉，给付的标的是金钱（贷款的利息），给付的对象是谁呢？是发放按揭贷款的银行。这样问题就来了：银行不是本案的当事人，怎么可以裁决把金钱给他呢？如果裁决把金钱给银行，银行说我们不同意提前还款，不要这个钱怎么办？或者银行说你裁决的数额不对，还有贷款逾期的违约金呢，怎么办？这样一分析就明了了，因为申请人的这项请求中承受给付行为的权利人不是本案的当事人，所以无法做出这样的裁决。
（二）关于本案申请人的第二项仲裁请求：请求依法裁决申请人与被申请人在2017年5月9日签订的房屋买卖合同中的房产归申请人所有，即请求确认申请人对涉案房屋享有所有权（物权）。从本案案情分析，申请人尚没有完全付清双方约定的购房款，所以即使从合同内容来看，申请人也是无法享有涉案房屋的所有权的，但是如果抛开是否付清购房款这个因素，从更高的层面来分析这个问题，即仲裁机构（或人民法院）有没有权力确认或者改变不动产的物权呢？答案又是什么呢？
关于这个问题目前有两种不同的观点。
第一种观点认为《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此规定，人民法院或仲裁委员会有权力以法律文书的形式确认或者改变不动产的物权。
第二种观点认为物权的变动必须遵循物权公示的原则，《物权法》第六条对物权公示原则的规定是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。也就是说物权公示的具体方式是不动产的登记、动产的交付。人民法院或者仲裁委员会的法律文书只针对特定的当事人，不针对社会公众，不具有公示性，违背物权公示的原则，因此不能够引起物权的变动。
仲裁庭认为以上两种观点都有一定的片面性。物权的变动，要发生效力就必须经由一定的方式使人们能够从外部得以察知，具体方式不动产是登记，动产是交付，这就是物权公示的原则。但是，有原则就有例外，《物权法》第二十八条（因人民法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定导致的物权变动）、第二十九条（因继承或者受遗赠而取得物权）、第三十条（因合法建造、拆除房屋等事实行为而设立或者消灭物权）就是例外。从字面上看《物权法》第二十八条确实有悖于物权公示原则，但是从立法精神上，二者是不矛盾的，2016年3月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第七条对发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书做了具体的解释：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。由此解释可以得知，发生物权变动效力的法律文书仅限于人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。
本案的情况不属于以上司法解释规定的具体情况，因此即使申请人付清了全部的购房款，仲裁委员会也无法裁决申请人对涉案房屋享有所有权。
（三）关于本案申请人的第三项仲裁请求：请求依法裁决被申请人协助申请人办理房屋过户登记手续。
这个问题应该说没有什么争议，在申请人没有交付全部购房款，按揭贷款没有还清，房屋没有解押的情况下，该项请求是不会得到支持的。
结语和建议
本案申请人申请仲裁之所以没有达到目的，原因在于前期的准备工作不到位及仲裁请求不合适所致。如果申请人能够将所有的按揭贷款提前一次性还清，将房屋解押，以确认房屋买卖合同有效和要求被申请人协助申请人办理过户登记为仲裁请求，还是有可能得到仲裁庭的支持的。
转载自山西弘韬律师事务所 山西弘韬律师事务所