近年来，随着城市化的快速推进和房地产市场的火爆发展，北京等一线城市面临着严重的住房短缺和房价过快上涨问题。为了稳定市场秩序，保障居民基本住房权益，北京市政府推出了“京十五条”调控措施。那么，“京十五条”为何被称为史上最严调控措施？它又是如何影响房地产市场的呢？

“京十五条”，即北京市出台的一系列楼市调控15条细则，是在2011年2月16日北京市召开的宏观调控座谈会中宣布的。这一政策以“国八条”为精神，旨在进一步落实房地产调控政策，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

“京十五条”之所以被称为史上最严调控措施，主要源于其多方面的严格规定。首先，该政策在限购方面采取了极为严厉的措施。对于已经拥有两套及以上住房的北京户籍家庭，以及拥有一套及以上住房的非北京户籍家庭，暂停其在北京购房。此外，非北京户籍家庭购房还需提供连续5年（含）以上的纳税或社保证明，这一要求明显高于以往的调控政策。

其次，“京十五条”在住房保障方面也提出了明确要求。北京市计划在“十二五”期间建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”期间翻一番。通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房，以满足中低收入家庭的住房需求。同时，大力发展公共租赁住房，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。

在税收和信贷政策方面，“京十五条”也做出了严格规定。各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。此外，还严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

“京十五条”的实施对房地产市场产生了深远影响。一方面，该政策有效遏制了房价过快上涨的势头，使市场趋于理性。另一方面，通过增加保障性住房和普通商品住房的供应，满足了部分居民的住房需求，改善了住房条件。同时，限购政策也抑制了投机投资性购房行为，促进了房地产市场的平稳运行。

然而，“京十五条”的实施也面临一些挑战。例如，如何确保保障性住房建设的进度和质量，如何平衡房地产市场的供需关系，如何防止政策执行过程中的漏洞和腐败问题等。这些都需要政府和相关部门进一步加强监管和协调，确保政策的有效落实。

总的来说，“京十五条”作为史上最严调控措施，在稳定北京房地产市场方面发挥了重要作用。通过限购、增加住房供应、加强税收征管等措施，该政策有效遏制了房价过快上涨的势头，促进了房地产市场的平稳健康发展。未来，随着政策的进一步完善和执行力度的加强，相信北京市的房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展。